Sinpaş Yatırım ve İşletme Tic. A.Ş. Yönetim Kurulu Üyesi Halit Serhan Ercivelek, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi’nde inşa edecekleri Kargo Aktarma Merkezi ile ilgili KargoHaber Dergisi’nin sorularını yanıtladı.
> Sayın Ercivelek İstanbul’da kargo merkezi projesi fikri nasıl ortaya çıktı?
- Bizim şu anda İkitelli Organize Sanayi Bölgesi’nin içinde 180 bin metrekareye yakın kiralanabilir ciddi bir ticari gayrimenkul stoğumuz var. Bunun 45-50 bin metrekare kadarı AVM, geri kalanı ise depolamanın ve imalatın yapılabileceği endüstriyel bina dediğimiz alanlardan oluşuyor. Burada çok ciddi sayıda depo kiracımız var. Bu binalar 6-6,5 metre tavan yüksekliği olan, daha küçük ve orta boy işletmelerin kendi depo ihtiyaçlarını çözebilecekleri alanları kapsıyorlar. 1995 yılından beri İkitelli bölgesinde örgütlü olduğumuz için bize arazilerinin değerlendirilmesi yönünde ciddi talepler geliyor. Organize sanayi bölgesi içerisinde Süleyman Demirel Bulvarı üzerinde 65 bin metrekarelik arazimiz var. Burayı nasıl değerlendiririz diye arazinin uzun süredir ön fizibilitesini yapıyorduk. Sayın Atilla Yıldıztekin bizim danışmanlığımızı yapıyor. Onunla yaptığımız görüşmeler sonucunda kargo aktarma merkezine ciddi ihtiyaç duyulduğu ve yeni imar planının sonucuna göre bu bölgede yeni kargo, depolama, lojistik ruhsatlarının verilmeyecek oluşu, bölgedeki gayrimenkul fiyatlarının daha da yükseleceği gibi sonuçlara bağlı olarak özellikle gelecekte daha fazla ihtiyaç olacağı kanısına vardık. Bunun dışında İstanbul dendiğinde iki ana destinasyon ortaya çıkıyor. Avrupa yakasında Beylikdüzü, Haramidere aksı; Anadolu yakasında Gebze, Orhanlı, Tuzla aksı. Avrupa yakasındaki Beylikdüzü, Haramidere aksı İkitelli’yi nokta alırsak 20 km uzaklıkta. Dolayısıyla kargo işi yapan bir firma için ciddi bir alan. Dolayısıyla bu araziyi böyle değerlendirebiliriz diye düşündük.
> Proje çizildi mi? Ya da temel atıldı mı?
- Temel atılmadı ancak projelerimiz, ruhsatları, imar izinleri yani her şeyimiz hazır ve kazma vuracak durumdayız. Ancak projeyi şu aşamada durdurduk. Durdurma nedenimiz ise kargo aktarma merkezi için bir ön talep toplama aşamasındayız. Şu anda, ön talep toplama için görüştüğümüz firmalarla projeyi de görüşüyoruz ve henüz kazmayı vurmadan toprak aşamasında projede ne tarz değişiklikler isteyecekler onları alıyoruz. Çünkü biz her ne kadar gayrimenkul geliştirmede tecrübeli bir firma olsak bile bir kargo firmasının ihtiyacını ondan iyi bilemeyiz.
> Peki model nasıl olacak? Firmalar kiracınız mı olacak ya da tesisi satışa mı çıkaracaksınız?
- Biz satmayı düşünmüyoruz. Kiralama modeli üzerinde doğrudan devam ediyoruz. Büyük bloklar halinde bir bina bu ve bir bloğun tamamıyla kiraya verilmesi dışında kalan tüm alternatiflerde işletme bize ait olacak. Halihazırdaki tüm ticari gayrimenkullerimizi, diğer endüstriyel alanlarımızı işleten ve yöneten Sinpaş Yatırım adı altında 10 yılı aşkın süredir faaliyet gösteren bir firmamız var. Teknik destek, kiralama yönetimi, güvenlik ve temizlik hizmetlerini biz yapacağız ama toptan kiralama yaparsak yani bir büronun tamamını bir firmaya verirsek ona karışmayız.
> Açık ve kapalı olmak üzere alanların büyüklükleri nedir?
- Gayrimenkul 65 bin metrekare. Bunun içinde ruhsata bağlanmış 200 bin metrekareye yakın inşaat alanımız var. Ayrıca açık alan olarak kullanılacak çeşitli yerler mevcut. Bunların dışında ilk defa geliştirdiğimiz 9 metre 25 cm’lik bir aks aralığımız var. Bu aks aralığı binanın içinde dahi TIR’ın dönmesine imkan tanıyor. Böylece açıkta TIR parkı problemi bırakmıyoruz.
> Daha önceden böyle bir proje tecrübeniz var mıydı? Bu projeyi önceki projelerinizden hangisiyle benzer açılardan kıyaslayabilirsiniz?
- Bu tarz ticari gayrimenkul tecrübelerimiz var. İkitelli’de Deposite Alışveriş Merkezi adı altındaki projemizin depolama olarak kullandığımız kısmı 65 bin metrekare kiralanabilir alana sahip. Yine İkitelli’de bulunan başka bir iş merkezinin 24 bin metrekare kiralanabilir alanı var ve bu kiralanabilir alanın tamamına yakını depo olarak kullanılıyor. Gene İkitelli’de münferit binalar şeklinde 30 bin metrekarelik bir alanımız var. En son Kağıthane’de 20 bin metrekare inşaat alanına ticari gayrimenkul yaptık. Bu binaların temel özelliği, kat içlerine kamyonun veya aracın binanın her katına çıkabilecekleri rampalama sistemlerini kurdurmuş olmamız. Yeni projemizde ise bir adım daha öne çıkarak rampayı TIR’ın dönebileceği büyüklükte inşa ediyoruz. Bu binaların diğer bir ortak özellikleri ise trafosu, elektrik ihtiyacı, teknik altyapısı, statik yapısı, kattaki sabit ve gezer yük yapıları depolamanın çok çok üstünde; çünkü biz pres makinası çalışabilecek şekilde statik kurguluyoruz.
Sonuç olarak böyle bir tecrübemiz var ama somut olarak “kargo aktarma merkezi” dediğimiz için biz münferit bir kargo aktarma merkezinin ihtiyaç duyabileceği bazı özel çözümler ürettik.
> Projenin toplam yatırım maliyeti ne olacak ve bunu nasıl finanse edeceksiniz?
- Projenin arazi maliyeti hariç ki hemen şunu söyleyelim bu kat karşılığı girdiğimiz bir gayrimenkul ama bizim payımıza düşen bloklarda özel olarak bu projeyi geliştiriyoruz. Kargo aktarma merkezi ortaklı değil Sinpaş Grubu’nun mülkiyetinde bir bina olacak. Bu tip bir projenin metrekare inşaat maliyeti bugünkü rakamlarla 300-350 Avro civarında diyebiliriz.
> Konut işinde de eski bir firmasınız. Ticari gayrimenkul ile konut projelerini kıyasladığınızda maliyetler, avantajlar ve dezavantajlar açısından ne gibi farklar ve benzerlikler söz konusu?
- İnşaat tekniği açısından soracak olursanız ticari projeler daha olumlu. Yani benim için 200 bin metrekarelik ticari gayrimenkulün inşaatı 40-50 bin metrekarelik bir konut inşaatından daha kolaydır. Çünkü konut inşaatında çok spesifik çözümler üretmeniz lazım; konut inşaatının en basitinden elektrik altyapısı, su altyapısı, odaları, ince imalatı gibi ayrıntıları vardır. Oysa ticari gayrimenkulde bir modüler çözüm yapar ve binanın yüzde 80’ine o çözüm ile devam edersiniz. Ama buna karşın ticari gayrimenkulde belki bizim tavrımızdan kaynaklı bir durum var; biz ticari gayrimenkulü satmıyoruz, satmadığımız için devam eden kiracı ilişkisi oluyor. Konutta ise sattıktan sonra böyle bir süreç ve ilişki yok sadece satış sonrası alıcıyla daha çok memnuniyet ilişkisi şeklinde bir ilişki var. Ancak biz ticari gayrimenkulü seviyoruz. Şu anda projesinden bahsettiğimiz 200 bin metrekarelik alan haricinde kiralanmaya hazır durumda 300 bin metrekare civarında ticari gayrimenkulümüz var.
> Kargo aktarma merkezine bir mal girdiği zaman uzun süreli durmayacak, yani hareket eden bir mal ve süreçten bahsediyoruz değil mi?
- Kargo aktarma merkezi olarak düşündüğümüz yapıyı temelde üç ana branşa ayırabiliyoruz. Bunlardan bir tanesi binanın yarı bodrum ya da zemin katı diyebileceğimiz yapı 10,5 metre tavan yüksekliğine sahip, 9,25 metre aks aralığı kullanan bildiğimiz bir depo binası olacak. Bunun bir üstünde kargo aktarma merkezi olarak kurguladığımız alanda tavan yüksekliği 6,5-7 metre civarında olacak ve burada şöyle bir mantık izlenecek. Binayı dikdörtgen olarak düşünün; kısa kesitlerden TIR’lar, uzun kesitlerden de küçük araçlar yanaşacak ve içeride aktarma, ayrışma merkezi olacak. Alt katı yukarıdaki kargo firmasının depo alanı olarak düşünüyoruz ama böyle bir şartımız yok. Ancak yaptığımız ön görüşmelerdeki tüm kargo firmaları alt kata da sıcak bakıyorlar. Bu katın üstünde de 5,5-6 metre yüksekliğinde üçüncü katımız olacak. Bu katıda kargocularla daha yoğun işi olabileceğini düşündüğümüz toptancılara depo ya da mağaza olarak vermeyi; yani entegre bir çözümü düşünüyoruz. Buna bir anlamda eski ambar sisteminin modernize edilmiş hali diyebiliriz.
> Yurtdışından model aldığınız bir proje ya da uygulama var mı? Yoksa tamamen sizin geliştirdiğiniz bir uygulama mı?
- Kendi mimari ekibimiz büyük oranda emeğini harcadı. Sayın Atilla Yıldıztekin’in lojistik konusunda danışmanlığını kullanıyoruz. Birebir şurasıdır dediğimiz bir modelleme yok ama rampa sistemi, aks aralıklarını geniş olması, kapı aktarma merkezinin çalışması gibi bazı uygulamalar alınmış örnek modellere dayanıyor. Ancak somut olarak bir projenin tümüne dayanmıyor.
> Kaç firmayla bu projede işbirliği yapacaksınız ya da kiracınız olacaklar?
- Aslına bakarsanız iki firmalık yerimiz var. Burayı iki büyük blok olarak düşünüyoruz. Dolayısıyla şu anda Türkiye’de kargo anlamında hizmet veren büyük firmaların tamamına projemizin tanıtım dosyaları gitmiş durumda.
> Talepler çok olursa etrafta büyüyebileceğiniz bir alan var mı?
- Yok ama zaten bahsettiğimiz iki alan küçük alanlar değil biri 18 bin diğeri ise 20 bin metrekarelik büyük alanlar. Eğer olumlu geri dönüşler ve talep alırsak projeyi Anadolu yakasında büyütmeyi düşünebiliriz.
> Herhalde bu projeyle birlikte lojistik ve kargo sektörüyle daha yoğun iç içe oldunuz?
- Daha önce kurumsal bir lojistik, kargo firmasıyla çok sık temasımız olmadı. 500 metrekare, 1000 metrekare gibi depolama çözümlerimiz olmuştu. Sektörün durumuna gelince bekli de kaderin bir cilvesi olarak en kötü zamana denk geldik diyebilirim. 2009’un ilk bölümünde çok kötü ve durgundu ama 2010 yılına yönelik sektörden olumlu sinyaller alıyoruz. Lojistik krize ilk giren ama ilk çıkan sektör olacaktır bana göre.
> Sektörde son yıllarda kaynaklar hep depo, antrepo yatırımlarıyla tüketildi. Aslında sizin sunduğunuz çözüm firmalara kaynaklarını optimize etme imkanı tanıyor değimli?
- Sloganımız, “Siz işinize odaklanın”. Yani gayrimenkulü geliştirmeyi bir yana bırakın işletmek bile bir lojistik firmasının işi değil. Avrupa ve Amerika’da öyle örnekler var ki bu tarz kompleksler forklift, hatta personel bile kiralıyor. Dolayısıyla biz de ticari gayrimenkul geliştirerek lojistik sektörüne hizmet veren bir konumda olmak istiyoruz.
> Şu anda son durumunu bilmiyorum ama bir iki firma daha İzmit, Tuzla civarında sizinkinden biraz farklı olsa da bu tarz projeler yaptı. Oralardan bu konuda size ışık tutacak sonuçlar gördünüz mü?
- Aslında bilmiyoruz demek istemiyorum ama çok ışık tutan sonuçlar görmedik. Biz ticari gayrimenkulü geliştirirken; konutta da durum böyledir Sinpaş Grubu olarak mutlaka artı değerini üretebileceğimiz, kar marjlarını, maliyetleri kontrol edebileceğimiz işlere girmek isteriz.
> İlerleyen dönemde İzmir, Ankara, Adana gibi başka şehirlerde de olacak mısınız?
- Olabilir. Ankara’da ticari anlamda da ciddi gayrimenkul stoğumuz var. Bursa’dan çok teklif geldi ama Bursa’nın genel olarak krizden etkilenme durumunu göze alarak biraz durduk. Sayın Atilla Yıldıztekin bizi ısrarla Mersin’de görmek istiyor, şartlarımızı ilettim eğer olursa düşünürüz dedim.
> Sizin yabancı ülkelerde konut projeleriniz var mı? Bu boyutta lojistik açısından da projeler düşünür müsünüz?
- Ticari gayrimenkul anlamında yurtdışındaki fırsatları da değerlendirebiliriz.
> İtalya’da iki lojistik köyü incelediğinizi söylemiştiniz. Gelecekte lojistik köyü inşaa etmeyi düşünüyor musunuz?
- Lojistik köyü hem gayrimenkul geliştirme sürecinde hem de operasyonel süreçte ciddi kamusal destekle oluşabilecek bir olgu. Lojistik köyü kapsayacak çok büyük bir araziyi bulmak, içine demiryolunu sokmak, intermodal sistemi kurmak, gümrüğü getirmek gibi işlemler özel sektörün Türkiye’de tek başına yapabilecekleri işler değiller. Dünya’da da lojistik köyler kamu desteğiyle birlikte çalışıyorlar.
> Son olarak eklemek istedikleriniz nelerdir?
- Son olarak projemizin lokasyonunu tekrar hatırlatmak istiyorum. Mahmutbey gişelerine yaklaşık 250 metre mesafede ve arazi ada gibi dört tarafı yollarla çevrili, önünden ve arkasından bir bulvar geçiyor. Çevreyoluna ve TEM’e çok yakın yani lokasyonumuz çok iyi.
Türkçe karakter kullanılmayan ve büyük harflerle yazılmış yorumlar onaylanmamaktadır.